Loan-to-Value (LTV) คืออะไร? ทำไมเกี่ยวกับดาวน์บ้านและความร้อนแรงอสังหาฯ

Loan-to-Value หรือ LTV คือหนึ่งในคำศัพท์สำคัญที่สุดที่คนวางแผนซื้อบ้านต้องรู้จัก เพราะเป็นตัวชี้วัดที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อและกำหนดจำนวนเงินดาวน์ที่คุณต้องเตรียม ซึ่งไม่เพียงส่งผลต่อการเงินส่วนบุคคล แต่ยังเป็นเครื่องมือที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้ควบคุมความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

LTV คืออะไร? เจาะลึกความหมายและวิธีคำนวณ

LTV ย่อมาจาก Loan-to-Value Ratio คือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาประเมินของหลักประกัน ซึ่งในบริบทของการซื้อบ้าน ก็คือสัดส่วนระหว่างวงเงินกู้ที่เราขอจากธนาคารกับราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั่นเอง ค่านี้จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ และเป็นตัวเลขที่สถาบันการเงินใช้เป็นเกณฑ์แรกๆ ในการประเมินความเสี่ยงของการให้สินเชื่อ

สูตรการคำนวณ LTV นั้นตรงไปตรงมา:
LTV (%) = (จำนวนเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ / มูลค่าหลักประกัน) x 100

ตัวอย่างเช่น หากคุณต้องการซื้อบ้านในราคา 3,000,000 บาท และธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้คุณ 2,700,000 บาท ค่า LTV ของคุณจะเท่ากับ (2,700,000 / 3,000,000) x 100 = 90% ส่วนต่างอีก 300,000 บาท (หรือ 10%) คือจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายเป็น “เงินดาวน์” นั่นเอง

ทำไม LTV ถึงสำคัญต่อการขอสินเชื่อบ้าน?

ในมุมมองของธนาคาร LTV คือเครื่องมือวัดความเสี่ยงที่สำคัญ ยิ่งค่า LTV สูงเท่าไหร่ ก็หมายความว่าธนาคารให้กู้ในสัดส่วนที่มากเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ซึ่งแปลว่าความเสี่ยงของธนาคารก็สูงขึ้นตามไปด้วย เพราะผู้กู้มีภาระผูกพันกับบ้านหลังนั้นน้อยลงผ่านเงินดาวน์ของตัวเอง ในทางกลับกัน หาก LTV ต่ำ แสดงว่าผู้กู้มีส่วนร่วมในการลงทุนด้วยเงินของตัวเอง (เงินดาวน์) ในสัดส่วนที่สูง ความเสี่ยงของธนาคารจึงลดลง

ด้วยเหตุนี้ LTV จึงส่งผลโดยตรงต่อผู้กู้ในหลายมิติ:

• กำหนดเงินดาวน์: เป็นผลกระทบที่ชัดเจนที่สุด LTV ที่ต่ำลงบังคับให้ผู้กู้ต้องเตรียมเงินสดสำหรับดาวน์บ้านมากขึ้น
• โอกาสในการอนุมัติ: ผู้กู้ที่ขอ LTV ต่ำ (ยอมดาวน์เยอะ) มักจะมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า เพราะธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงต่ำ
• อัตราดอกเบี้ย: ในบางกรณี ธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าที่เลือก LTV ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน

มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

LTV ไม่ได้เป็นเพียงเกณฑ์ภายในของแต่ละธนาคารเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือนโยบายการเงินที่สำคัญของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เรียกว่า “มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” (Macroprudential Policy) โดย ธปท. จะกำหนดเพดาน LTV สูงสุดที่สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เพื่อเป้าหมายใหญ่ 2 ประการคือ:

1. ป้องกันภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์: การกำหนด LTV ที่เข้มงวดขึ้น (เพดาน LTV ต่ำลง) จะช่วยชะลอความต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะนักลงทุนจะต้องใช้เงินสดของตัวเองมากขึ้น ทำให้การซื้อบ้านหลังที่สองหรือสามทำได้ยากขึ้น
2. ควบคุมระดับหนี้ครัวเรือน: ช่วยป้องกันไม่ให้ประชาชนก่อหนี้เกินความสามารถในการชำระคืน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินโดยรวมได้

การปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์เหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของ นโยบายการเงินของธนาคารกลาง ที่ใช้เครื่องมือต่างๆ ในการดูแลเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมหลายอย่าง เช่น ความร้อนแรงของตลาด และตัวเลขเศรษฐกิจมหภาค

*หมายเหตุ: ตารางนี้เป็นเพียงตัวอย่างเกณฑ์ทั่วไป เพดาน LTV อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของ ธปท. ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดเสมอ

LTV ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อและตลาดอย่างไร?

การปรับเปลี่ยนมาตรการ LTV ในแต่ละครั้งส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ทั้งต่อผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านและภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ซื้อบ้าน การมีมาตรการ LTV ที่เข้มงวดหมายความว่าต้องมีวินัยทางการเงินสูงขึ้น และต้องใช้เวลาในการเก็บออมเงินดาวน์นานขึ้น ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่เพิ่งเริ่มทำงานหรือมีรายได้ไม่สูงนัก

ในทางกลับกัน มาตรการนี้ก็ช่วยคัดกรองผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจริงๆ ลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต ส่วนในภาพรวมของตลาด การคุมเข้ม LTV จะช่วยลดอุปสงค์เทียมที่เกิดจากการเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพมากขึ้นและเติบโตสอดคล้องกับปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ ซึ่งการตัดสินใจของธนาคารกลางมักจะอ้างอิงกับข้อมูลสำคัญอย่าง ตัวเลขเงินเฟ้อและภาวะเศรษฐกิจ ในช่วงเวลานั้นๆ

โดยสรุปแล้ว LTV เป็นกลไกที่สร้างสมดุลระหว่างการส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเอง กับการรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจไม่ให้ร้อนแรงจนเกินไป

ท้ายที่สุดแล้ว LTV เป็นเพียงตัวเลขเริ่มต้นในการพิจารณาสินเชื่อเท่านั้น ธนาคารยังคงต้องประเมินปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น รายได้ ความมั่นคงของอาชีพ ประวัติเครดิต และภาระหนี้สินอื่นๆ ของผู้กู้ (DSR – Debt Service Ratio) เพื่อประกอบการตัดสินใจอนุมัติวงเงินขั้นสุดท้าย

การเข้าใจ LTV จึงเป็นก้าวแรกที่สำคัญสำหรับทุกคนที่ฝันอยากมีบ้าน ช่วยให้เราวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและเตรียมพร้อมสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างมั่นคง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

LTV 100% หมายความว่าไม่ต้องดาวน์เลยใช่ไหม?

ตามทฤษฎีใช่ครับ LTV 100% หมายถึงธนาคารให้กู้เต็มมูลค่าบ้าน แต่ในทางปฏิบัติ ผู้กู้ยังคงต้องเตรียมเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าอากรแสตมป์, และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ซึ่งรวมกันแล้วอาจเป็นเงินหลายหมื่นหรือหลักแสนบาท

มาตรการ LTV มีการเปลี่ยนแปลงบ่อยแค่ไหน?

ความถี่ในการเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยจะประเมินสถานการณ์เป็นระยะๆ หากตลาดร้อนแรงเกินไปอาจมีการคุมเข้ม (ลดเพดาน LTV) แต่หากตลาดซบเซาอาจมีการผ่อนคลาย (เพิ่มเพดาน LTV) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ดังนั้นควรติดตามประกาศจาก ธปท. เป็นประจำ

ถ้ามีประวัติเครดิตไม่ดี จะได้ LTV ต่ำลงหรือไม่?

มีโอกาสสูงมากครับ LTV เป็นเพียงเพดานสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แต่ธนาคารแต่ละแห่งมีสิทธิ์อนุมัติ LTV ที่ต่ำกว่าเพดานได้ หากพิจารณาแล้วว่าผู้กู้มีความเสี่ยงสูง เช่น มีประวัติชำระหนี้ไม่ดี หรือมีภาระหนี้อื่นสูง ธนาคารอาจเสนอ LTV ที่ 80-85% แม้ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรกก็ตาม เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคาร

การกู้ร่วมส่งผลต่อการนับสัญญา LTV หรือไม่?

ส่งผลโดยตรงครับ การกู้ร่วมจะถูกนับเป็น 1 สัญญาสำหรับผู้กู้ร่วมทุกคน ตัวอย่างเช่น หากนาย A (ยังไม่เคยมีบ้าน) กู้ร่วมกับนาง B (มีบ้านแล้ว 1 หลัง) เพื่อซื้อบ้านใหม่ สัญญากู้ร่วมนี้จะถูกนับเป็น “สัญญาที่ 2” ของทั้งนาย A และนาง B ทันที และจะต้องใช้เกณฑ์ LTV สำหรับสัญญาที่ 2 ซึ่งเข้มงวดกว่า